福州，福建省會，常言“有福之州”，卻是“存在感弱”。很長一段時間，城市知名度不及廈門、經濟實力不及泉州。

但自2021年起，“強省會”戰略賦能之下，福州GDP逆襲泉州連續4年排名全省第一，省會首位度突破24.6%，2024年更是超越佛山拿下全國17強。

經濟實力打底，商業升格可見。從小透明到新頂流，近年福州不僅跑出年客流逾1850萬的城更文商旅頂流街區【煙臺山】，更陸續上新了香格里拉旗下【八匚匯】、“運動主題娛樂公園”【榕發·悅動廣場】等“腦洞大開”的商業體。

本文，贏商研究中心將通過數據及案例全面剖析福州商業基本牌面，挖掘這座城市時常被忽略的新看點。

01.福州GDP全省第一，但商業力落后于廈門

作為福建的“門面擔當”，福州近年厚積薄發，持續發力產業結構、城市規劃、人才引進等，經濟一路追趕。2024年，全市實現地區生產總值（GDP）14236.76億元，增長6.1%。

但在贏商股份《2024中國城市商業力排行榜》上，屬于商業2線城市的福州，商業力全國25名，為近4年最低，第二次被廈門趕超。

存增量：局部進入存量時代，增量機會在縣域

福州購物中心存量領先廈門，是個常態。但廈門近三年商業增量可圈可點，兩者間的商業體量差距逐步縮小。

2024年，福州≥3萬㎡購物中心總存量535.6萬㎡，廈門469.7萬㎡；福州增量36萬㎡，廈門60萬㎡。

結合城市宏觀基礎數據看，福州土地面積近1.2萬平方千米，2024年常住人口850.1萬，近十年人口增長75萬，增幅9.7%；而廈門土地面積近1700平方千米，2024年常住人口535萬人，近十年人口增長94萬，增幅達21.3%。

福州占據人口基數大、開發潛力大的優勢，而廈門人口密度數倍于福州、對人口吸引力更強。

據贏商大數據統計，福州人均購物中心面積0.63㎡/人，屬于潛力挖掘城市；廈門人均購物中心面積0.88㎡/人，已進入存量博弈階段。

值得注意的是，廈門僅設市轄區，而不設置縣、縣級市，而福州下設6個縣、1個縣級市，兩者實際市轄區面積不相上下。

在商業密集發展的市區地帶，福州常住人口約420萬、≥3萬㎡購物中心存量已達368萬㎡，人均購物中心面積0.88㎡/人。

如此看來，福州市區商業競爭程度與廈門不相上下，更多增量機會或在于周邊縣域市場。

福州各行政區商業分布圖

商業發展特征

■ 項目形態：標準化盒子Mall為主流，現象級項目帶動進階

2006年，福州萬象·九宜城開業，福州進入購物中心時代。隨后的十余年間，一座座標準盒子式商業遍地開花，可繞不開“千篇一律”的發展窘境。

在“非標”商業浪潮席卷的當下，“慢半拍”的福州2021年才等來了首個現象級項目——國內首個山體漫步式情景街區【煙臺山】。

在其帶動下，公園+、運動社交、二次元等非標創新概念在福州翻騰，讓外界看到了福州商業發展的新可能。

2025年開業的榕發·悅動廣場：金融中心「生長」出來的無邊界運動公園

■ 項目級次：名企吸引力遜色于廈門，高能級項目稀少

省會光環之下，福州吸引了華潤萬象生活、珠海萬達商管、寶龍商管、砂之船商管、愛琴海商業集團、世紀金源等知名連鎖商管企業進駐。

2024年，香格里拉首個創新購物中心品牌【八匚匯】首個項目落子福州，福州平潭吾悅廣場、福州中駿世界城等連鎖產品線項目接連開業，為市場帶來新活力。

對比之下，廈門的連鎖產品線項目數量、運營商豐富度略勝一籌。除了獲得上述已進駐福州的多數企業項目外，廈門還是福建唯一擁有大悅城、世茂廣場、首創奧特萊斯、COCO Park、招商花園城、海上世界等連鎖產品線項目的城市。

2024年至今，廈門大悅城、廈門杏林萬達廣場、廈門同安愛琴海購物中心、廈門蔡塘愛琴海購物中心等相繼開業，進一步提升城市商業吸附力。

從運營級次來看，福州、廈門高能級項目數量都較少，A、B級項目數不相上下，而廈門C級項目稍多、福州D級項目占比達46%。

可見，福州存量項目運營力仍有較大進階空間，亦期待更多高能級項目入市。

■ 項目檔次：高端消費外溢嚴重，高檔商業人氣不足

福州、廈門高檔購物中心數量共有2家，分別為福州萬象城、廈門萬象城。但兩者體量、區位、客流有較大差異。

前者體量僅9萬㎡，位處新興商圈鼓樓西商圈，消費氛圍在培育中，客流規模排在福建30名開外；

后者體量15萬㎡，位處老牌火車站商圈，周邊有多個商場分布，去年銷售額58億元，已成為福建高端商場代表，客流規模穩居福建TOP5。

當前，福州、廈門均以中檔/大眾化購物中心為主，高檔/中高檔項目少之又少，且福州相比廈門，大眾化項目更多。

數據顯示，2024年福州人均可支配收入51460元，排在福建第3位，低于廈門的74249元、泉州的52214元。歸根結底，福州消費力整體低于廈門，居民高端消費意愿有限。

雖據《2024胡潤財富報告》，福建富裕家庭（資產超過600萬元）數量，福州有38500戶，位居全省第一，但高層次消費實際轉化有限。基于此，福州萬象城從開業時的定位高奢，到如今招調往更綜合多元業態，反映出實際經營生態。

對此，亦有行業人士指出，整個福建高端消費外溢嚴重，頂尖富豪優先海外直購，高端名品選擇更齊全。

02.福州商業分布及重點項目解讀

福州商業布局整體分散，但鼓樓區、臺江區兩大老城區商業相對密集。東街口商圈、蘇萬寶商圈兩大市級商圈雙足鼎立，入選《贏商股份中國商圈商業力TOP100》，但兩大商圈內商業項目體量僅占據全市約1/6，未形成絕對優勢。

倉山區項目數量全市第一、商業體量普遍較大，區內的浦上商圈憑借福州倉山愛琴海購物中心、倉山萬達廣場兩個大體量項目加持，超過東街口商圈成為全市體量第二商圈；

其余部分商圈僅靠一個購物中心自成商圈，如東二環商圈的福州東二環泰禾廣場、王莊商圈的福州世歐廣場、鼓樓西商圈的福州萬象城。

福州商業項目分布較密集的區域

福州東百中心：

穩居福州客流TOP1，首店收割機、必打卡地標

2010年以前的福州商業市場，傳統百貨占主導，且半數分布于東街口商圈。其中，1957年開業的東街口百貨，是老福州城里最大的百貨商店，也是福建第一家上市的商業企業東百集團的起點。

時代變動中，東街口百貨商店歷經從三層加高到五層、拆除重建等多次轉型，2017年伴隨地鐵1號線正式開通，項目與原東方百貨和南街項目整合重組，蝶變成東百中心，以購物中心模式再次閃耀東街口。

東百中心與地鐵1號線東街口站直通，體量16萬㎡，承載著福州市民的集體記憶、具有深厚城市文化底蘊，目標客群覆蓋老一輩消費者、新世代客群、外地旅游客群等。

品牌引入策略上，東百中心高級次品牌門店全市領先，并以首店經濟和網紅店模式為突破口，截至2024年成功引入近200個首進品牌，塑造“潮流先鋒聚集地”形象。

空間與業態創新上，打造“文旅聯動空間”，將文化旅游元素融入商業場景。

營銷活動上，高頻舉辦創意主題活動，霸屏社交平臺，成為網紅打卡地標。

區位優、落位早、體量大等先發優勢基礎上，東百中心持續批量引進高熱度首店、打造高頻流量型活動及城市文旅標簽打卡點等，長期穩企福州客流規模TOP1地位。

東百集團年報披露，東百中心2024年客流量超3700萬人次，同比增長6.22%。

福州萬象城：

福州唯一重奢場，集齊20+重奢大牌

福州萬象城位于鼓樓區，毗鄰千年古剎西禪寺，商業建筑面積近10萬㎡，于2022年開業。項目引進200多家品牌，其中40%以上為城市首進品牌，超50%為城市高標店。

作為福州唯一重奢商場，項目集齊LOUIS VUITTON、Cartier、BURBERRY、BVLGARI、BOTTEGA VENETA、CELINE、Van Cleef & Arpels、江詩丹頓、Tiffany&Co.、ROLEX等國際奢侈大牌，DIOR、LANCOME、LA MER、HR、GUERLAIN等高化精品店，還引入Sandro、maje、self-portrait、ba&sh、IRO等國際輕奢時裝品牌矩陣。

華潤萬象生活財報披露，在新開國際品牌帶動下，2024年上半年福州萬象城零售額增幅超雙位數。

此外，項目引進三大主力店Olé精品超市、萬象影城及覔書店，還有30多家熱門餐飲品牌，如星巴克臻選、Manner coffee、好利來、達美樂、鮨政、ASAYAKE霞初、安又胖韓國烤肉、八合里牛肉火鍋、宣和苑、閩和南、霞初、泰香米、宋小瑾、大頭椰、反正、Miracle Coffee等，以中檔、大眾化定位為主，偏重休閑餐飲和異國風情餐飲，以流量型品牌提升商場人氣。

從到訪客群數據來看，福州萬象城偏重本地客群，對異地客群吸附力不及東百中心、煙臺山街區。且相對同樣定位高奢的廈門萬象城，福州萬象城異地客群占比亦偏低，異地客群來源地TOP1城市為寧德市，主要基于地緣優勢，還需要進一步強化自身優勢和差異化。

福州蘇寧廣場：

大體量、全業態，打響年輕消費牌

福州蘇寧廣場，蘇萬寶商圈的核心項目，地鐵2號線直達，規劃建筑面積55萬方，其中商業體量28萬方，整體分為A、B、C三區。

2013年蘇寧廣場正式登陸福州，其中B座、C座分別于2019、2021年開業。A區重裝后，2023年開業。ABC三座場館錯位互補、相互貫通，承載全業態、全客群，客流規模位處全市TOP5以內。

蘇萬寶商圈購物中心分布

針對Z世代年輕消費者喜好，去年12月，項目內“次元世界”開街，至今引入三月獸、模玩熊、XHRHOBBY、獨角星、趣玩+、扭扭城、墟彌等多家福建首店&二次元頭部品牌，吸引了不少愛好者，截止今年五一全區品牌總銷售超800萬元。

聚焦KPOP、寵物、騎行、二次元等圈層，項目舉辦打造福州城市漢堡文化節、福州城市溜溜節、首屆Kpop嘉年華等主題營銷活動，契合Z世代對新奇體驗、社交打卡、文化歸屬的核心訴求。

福州煙臺山商業漫步街區：

叫好又叫座的非標文商旅商業范本

福州在全國最出圈的項目，要數煙臺山。煙臺山街區是由萬科南方區域和印力商業協同的城市更新項目，位處被譽為“萬國建筑博物館”的煙臺山歷史風貌區內。

項目總體量約12萬平方米，自持商業面積約6.2萬方，歷經近7年的保護性開發，一期2021年10月開業，二期2022年9月開業。

項目面向閩江，建于與地面形成一定高差的山上，形成一片長型的山體漫步式情景街區，街區內遍布歷史老建筑，形成“立體魔方”式街區。

站上“非標”商業風口，項目關注度在這兩年不斷走高，2024全年客流1850萬，全年營業額同比增長25%、44家品牌營業額增長超25%，霸榜多平臺熱門榜TOP1。

在這里，本土品牌與外來品牌共生發力，形成以年輕人為核心客群的商業氛圍。

目前，項目品牌總數約230家，涵蓋多維餐飲、文創體驗、潮流零售等業態。尤其是以極為豐富的多元異國風情餐、日咖夜酒、跨界復合餐飲，形成了福州市場上少見的細分、先鋒、國際化的餐飲矩陣。

煙臺山早期以“本土品牌”為切入點，形成獨特的主理人文化，吸引越來越多有腔調的小店聚集。

如青年生活方式集合店ATT Store、專注于野生酵母發酵的馴·烘培、集咖啡廳/展陳零售/繪畫體驗于一體的大吉繪館、文創咖啡品牌光與塵咖啡、項目與商戶共創的1500㎡的華記雜貨鋪等。

煙臺山也是外地國潮類品牌、原創新銳品牌進入福建市場的首選地之一。

如引進止癢商店、ARISEISM福建首店、MINONO、BeerBro、Ariseism、Crying Center哭喊中心等品牌的福建首店。

煙臺山以藝文高地為標簽，自開街以來不斷推出主題活動，以運營帶動街區發展。

2024年打造了“夜游煙山2.0”系列活動、煙臺山國際文化藝術節，2025年春節期間推出以“畫蛇添福”為主題的中國傳統藝術裝置“百福巡山”，成福州“在地文化”的集大成者。

福州中駿世界城：

南二環潛力新MALL，聚焦“年輕力”

福州“東拓南進”大戰略下，城勢向南。福州中駿世界城選址福州南二環板塊，目標打造“城市級年輕力中心”，于2024年底開業，三日總客流突破70萬+，總銷售突破3000萬+。

福州中駿世界城定位“都市潮流領地”，重點打造“生活方式超級品牌旗艦店”“首發潮牌試驗場”“福建最大二次元歡樂場”“玩味新薈場”等內容，引入超230個知名品牌，其中80+為福建首店、福州首店和片區首店。

比如F426、MADGOOD、a blueberry、BEASTER、YESCCI、愛棵米等高熱潮牌及輕戶外品牌，福建最大華為超級生活方式旗艦店、動感體驗品牌YUMEWORLD、THE GREEN PARTY福建最高級別黑金店、MLB福州最新形象店、LEGO福州最新形象店、西西弗福州城市綠標店、天空之城全福建最大的超級旗艦店等。此外，還匯聚MAGIC WOW 漫屋、烏丸屋、多摩萬事屋、潮玩星球、研萃社等超20家二次元體驗店，打造超5000㎡的一站式二次元主題空間。

福州香格里拉八匸匯：

占據五一廣場、融合在地文化，有望成為“福州新名片”

福州香格里拉中心所處的東街口商圈五一廣場片區，是福州城市原點，相當于天安門之于北京。香格里拉八匚匯在原有福州香格里拉酒店（福州第一家五星級酒店）基礎上擴建的5.4萬㎡的購物中心，同時新增的還有3.6萬㎡的甲級辦公樓。

香格里拉八匚匯于2024年4月亮相，定位“福派新繹匯客廳”，將在地文化融入商業，傳承香格里拉熱情好客的品牌基因。

對在地文化的演繹是項目的一大亮點，其以囊括視、聽、品、聞、觸覺體驗的藝文之旅“款待”來賓，如六扇以福州經典景觀為元素的藝術門廳、福建古厝式中庭布局、數百盞茉莉花燈、B1下沉廣場入口處原創壁畫《八匚匯聚圖》 ，以及勒瓦片、磨漆、榫卯結構等中國特色傳統建筑細節。

捕捉到福州消費者尤其是周邊1.5公里范圍內40萬+高品質客群需求，八匚匯業態以餐飲、親子、休閑為主。

餐飲方面，引進多家高端黑珍珠米其林品牌，其中包括首進福建的香格里拉集團自營品牌“黑珍珠二鉆餐廳”江南灶；

親子方面，首進福建的香格里拉芽寶樂園，為福州帶來以「沉浸式互動游戲和自主體驗式環境」為特色的新概念樂園；

休閑方面，則有影院、高爾夫會所、騎行主題俱樂部等。

03.福州商業新變量

雖商業力不及廈門，但福州卻自有其內在生命力。

據贏商研究中心觀察，福州商業大多喜好偏安一隅，以服務本地消費者日常需求為主，缺乏輻射外地的野心，因而在捕捉潮流風向方面顯得“慢半拍”，鮮見全國引領性營銷或調改大動作，這或與其“穩重內斂、不與世爭”的城市性格有關。

同時，福州擁有深厚的歷史底蘊與獨特的地理文化，這為非標商業提供了良好的生存土壤，一些項目正在積極擁抱在地文化、加碼文商旅融合，不斷提升福州城市商業魅力。

基于此，福州商業版圖在持續擴容。

2024年福州新開6個商業項目，數量不多但關注度較高，如前文所述的福州中駿世界城、香格里拉八匚匯等，看點頗多。

今年，福州還將繼續在“非標”、“文旅”等標簽上發力：

4月，福州建發集團打造的榕發·悅動廣場開業，位于臺江海峽金融街，以運動+破局，創新「運動公園+商務CBD+體育商業」形態，帶來5大福建/福州首店、10+網紅品牌、超10000㎡運動主題空間。

位于閩江北岸中央商務區的籌開項目左海·光年PARK，由左海集團&建發商管聯合打造，自帶7萬㎡生態綠地公園，打造11萬㎡“TOD+公園+商業”微度假活力悅聚場，擁有超15米溢彩流光藝術LED大幕、25米超高藝術構筑物、江北CBD最大單體藝術雕塑等打卡點，去年12月已率先開放公園層、計劃今年下半年開業。

目前在建的商業體中，位于南二環板塊的SM福州倉山城市廣場亦備受關注，項目總建面超15.5萬平，地鐵直達，將建立高能級品牌矩陣，提供運動及復合化體驗空間。

在城市建設、商業更迭中，福州始終保持著自己的節奏，不慌不忙地講述著自己的故事，用歷史的積淀和現代的活力吸引著每位到訪者，在快節奏、強競爭的商業世界中保持著難得的純粹與從容。

（本文轉載自：贏商網）