麥當勞可以說是全球快餐企業的“黃埔軍校”，從1940年創立至今已有77年的歷史了，從當初的一家小店到現在全球擁有30000多家分店，當之無愧的餐飲巨無霸，也是我們餐飲人夢寐以求的愿望。 ?

但是很多人可能不知道，麥當勞表面上是一個餐飲企業，實際上它并不是靠賣薯條賣漢堡來賺錢的，相反它卻是一個典型的“掛羊頭賣狗肉”的企業。? ?

為什么呢？

這就是我們今天要跟大家講的話題，麥當勞打著賣漢堡賣薯條的“幌子”做著利潤豐厚的房地產生意。 ?

2017年，1月24日 這家全球最大的漢堡連鎖店表示，2016年最后三個月美國同店銷售額下降1.3%。海外業績較好，全球銷售額增加 。 ?

就在這前幾天。麥當勞1月9日決定以20.8億美元的價格將中國業務出售給中國國有綜合企業中信集團等。

麥當勞在中國內地和香港合計運營約2400家店鋪，員工人數超過12萬。新公司將獲得中國內地和香港的麥當勞加盟店20年的運營權。

賣完中國的股份，麥當勞也想把日本的股份給賣了，正在招標，擬出售其日本子公司的33%股份，據知情人士稱，目前已有多家私募股權公司考慮競購。

雖然看起來麥當勞這幾年餐飲生意過得并不好，但是房地產項目卻是在中國日益高漲的房價面前賺足了利潤。這也是為什么國企擠破腦袋都要拿到麥當勞的股份，而并不是我們民營企業購得，市場所看重的也是麥當勞最值錢的這塊地產。

這是麥當勞去年至今的股價走勢圖，我們可以看出從2016年11月份開始麥當勞的股價變一路高攀，最重要的除了海外門店營業利潤的增加更多的是源于全球地產價格的飆升，給了投資者更大的信心。

麥當勞的市值高達1,079美元，股價在最近幾月中也創出128,65美元新高，市盈率也高達24.43倍左右。而星巴克861億美元，百勝全球只有336億美元。每天麥當勞服務5,200萬人顧客，成為全球最大的知名餐飲品牌。

如何發家創業的？

這個以經營漢堡為主的快餐王國，歷經40年，到90年代初，在全世界80個國家和地區，建立了1.6萬多家分店，每天銷售漢堡包達2億多個，年營業額達150億美元。當人們望見霓虹燈閃爍處的“McDanald”幾個字，以為這家快餐公司的老板就是麥當勞。其實不然，麥當勞兄弟倆充其量不過是麥當勞公司的奠基人，而真正創建麥當勞快餐王國的卻是雷蒙·克羅克。

克羅克年輕時家境不佳，高中只上了一年就休學了。他在幾個旅行樂隊里彈過鋼琴，又在芝加哥廣播電臺擔任音樂節目的編導。從1929年起，在隨后的25年中，克羅克一直從事推銷工作，先在佛羅里達幫人推銷過房地產，后到美國中西部賣過紙杯。

1937年，有一對猶太人兄弟——麥克·麥當勞和迪克·麥當勞，因受經濟蕭條的影響，高中畢業后就不得不離家外出，從美國東海岸來到加利福尼亞，以尋找新的就業機會。他們開設過一家小電影院，最終卻選擇了經營汽車餐廳。1943年，通過對過去3年的餐廳收入的研究，他們發現，有80％的收入來自漢堡包，而非排骨。這一不經意的發現竟推動了食品服務業的一場革命。

那是1954年的一天，克羅克作為經銷混乳機的老板，發現麥氏兄弟在圣伯丁諾市開的這家餐館一下子就定購了8臺混乳機。以往可從沒有人一次就要買這么多機器呀。出于生意上的需要，他認為必須弄清楚這是怎么回事，就特地趕到了圣伯丁諾。

麥當勞兄弟開的這家餐廳，與當時無數的漢堡包店相比，外表上似乎無大大的區別。但是，麥當勞卻以其特別的方式震撼了克羅克。其時正是中午，小小停車場里擠滿了人，足有150人之多，在麥當勞餐廳前排起了長隊。麥當勞的服務員快速作業，竟然可以在15秒之內交出客人所點的食品。這種作業方式，克羅克可從未見過。

“我從未為買一個漢堡包而排隊?！笨肆_克故意大聲說，以期引起顧客的注意。

克羅克憑著多年的經驗，意識到機會來了。他看準了麥當勞，決心開辦連鎖餐館。第二天，他就與麥氏兄弟進行協商。麥氏兄弟很快就答應給他在全國各地開連鎖分店的經銷權，但條件相當苛刻，規定克羅克只能抽取連鎖店營業額的1.9％來作為服務費，而其中只有1.4％是屬于克羅克的，0.5％則歸麥當勞兄弟。一心想干一番大事業的克羅克，毫不猶豫地接受了這個條件。

1961年年初，克羅克和麥氏兄弟就開始談判出讓麥當勞權利之事。但麥氏兄弟出價驚人：非270萬美元不賣！其中兄弟倆每人100萬美元，交稅70萬美元，而且一定要現金。

克羅克考慮再三，權衡利弊，最終答應了麥氏兄弟的條件?？肆_克和他的天才財務長桑那本，使出渾身解數，幾經反復，借貸到270萬美元，買下了麥當勞餐館的名號、商標、版權以及烹飪配方。至此，美國的全部麥當勞快餐店都歸于克羅克名下。

1965年4月21日，麥當勞上市，成為公眾公司。

麥當勞股票證

特許經營模式使麥當勞通過使用加盟商的資金杠桿迅速地擴張。克羅克改進了授權許可模式，擴大了公司的規模，并保持了對產品品質的嚴格管控。他也招募了首席財務官哈里.索恩本，后者發起制定了麥當勞至今沿用的策略：即麥當勞并不通過向加盟商供應食材或收取巨額許可費賺錢， 但麥當勞變成了加盟商的店鋪業主。

今天麥當勞仍通過兩種方法在房地產方面大賺利潤，即買賣熱門的商鋪，或從加盟店鋪收高租金。麥當勞在100多個國家開業，每年銷售1000億個漢堡包；全球有36,000家店，只有15%是直營和擁有，其他全部是特許經營店。

2008年金融危機導致經濟衰退，麥當勞不改初心，收購了更多的土地和店鋪，繼續從不景氣的房地產市場中獲益。目前在全球36,000店中，麥當勞直接擁有的有45%的土地和70%的店鋪，其他才是租賃的。

地產利潤高于餐飲幾十倍

商業地產到底有多賺錢？

這里我們給大家舉個例子：幾年前肯德基進駐國貿360廣場，以1500萬的價格拿下了現在的鋪位，聽說今年LV看上了這個地方，出價3個億，但是人家肯德基就是不賣?？梢运阆逻@個帳，這才剛剛幾年，肯德基光靠這個物業就能賺到20倍的收益。

2015年麥當勞公司收入254億美元，其中”直營餐廳收入”(Company-Operated Restaurant ?Revenues)165億美元，”特許餐廳收入”(Revenues from Franchised Restaurants)有89億美元。

2014年這三個數分別是274億，182億和92億美元。

您可能會問，那麥當勞收入的大頭不還是餐飲嗎？這將近2/3了吧？慢著，那他的毛利是從哪里來的呢?

不難理解，自己開餐館了比坐到椅子上收租金，要累得多。麥當勞的利潤率，特許經營費中高達82%，而自營店只有6%。利潤總額中，2015直營店165億收入中，只有利潤25億美元，而特許費的89億美元中，利潤高達73億美元！

2014年凈利潤47.5億美元，可以說，利潤的82%是從特許經營費中賺的。那就是你所看到的一個”漢堡包公司”。

麥當勞主營業務是賣快餐，但是這基本上不怎么賺錢！ ?

麥當勞里最重要的主打產品是漢堡，但是呢，漢堡是基本不賺錢的。在美國，一個巨無霸漢堡的價格在4美金左右，這4美元里光原材料成本就要3美元左右了。因為麥當勞的漢堡要用非常好的牛肉，最好的面包，而且要求面包里面的氣泡直徑4-5毫米，因為這種面包口感最佳。這樣的面包還需要用最好的油去炸，而且炸好10分鐘后如果沒有人買就要直接扔掉。再考慮到員工費用，推廣費用，麥當勞的漢堡利潤率非常低，幾乎是不賺錢的。

在麥當勞的菜單里，比較賺錢的其實是薯條和可樂。麥當勞的中杯可樂售價是1.35美金，毛利是0.9-1美元之間，大概是70%左右，這是毛利比較高的產品。薯條的毛利潤率也是比較高的，其毛利潤率也60%以上。

如果你打開麥當勞的K線圖，你會發現從2001年到2012年，其股價大概漲了5倍?；旧暇褪前凑誖OIC的增長速度增長的。 ?

麥當勞市值如此巨大，都是因為這樣的商業模式！

而實際上這家公司整體上是很困難的，因為健康、口味早已難敵Chipotle或Shake Shack等新式連鎖。 股東們也一直以來都施加壓力，要分拆他的餐飲與房地產部門。但如果你把它看成是一個公司的房地產分部，麥當勞突然變得更性感了。

想象一下： 一家公司在資產負債表上有377億美元的商鋪資產(占99%)，不考慮折舊時，而該部分每年收入高達90億美元，其中40億元是利潤，這不就是一個房地產信托(REITs)嗎？

對不對?

地產策略的形成

麥當勞的房地產商業模式是五十年代由其首席財務官哈里.索恩本創造的。1956年，他創建了麥當勞特許地產公司，目標是在交通便利的地方購買便宜的店鋪，并逐漸改進最終形成了麥當勞的特許經營概念。

最初麥當勞總部向加盟商收費，標準是原房租40%的加成，或餐飲銷售額的5%，孰高為準。 此商業模式最終演變成地產的類按揭，相當于公司擁有土地和建筑。 加盟商的首付押金，最開始只有950美元，用作訂金。當簽署特許經營協議后，麥當勞會就坐在后面收特許費和租金支票了，旱澇保收，大朵快頤。而加盟商實際上出資，為麥當勞購置了店鋪。

此模式的天才之處在于使用了長期的固定的費率收購了地產，但將可變成本都轉嫁到特許加盟商上。當銷售價格不可避免地增長時，加盟費也隨之增長，但公司的固定成本相對保持平穩，這個模式將麥當勞打造成了一個強勁的現金牛公司，延續至今。

索恩本最著名的一句話：“技術上我們是，本質上我們并不真地是在食品行業，我們是在房地產行業……我們出售十五美分漢堡包的唯一原因，是因為這是帶來收入現金流的最佳產品，靠漢堡我租戶能夠向我們支付房租。”

索恩本后來被提拔為麥當勞公司的總裁，直到1967年，他與克洛克，發生了一場爭執，憤而辭職，并賣出了所持有300萬美元的麥當勞股票，并拒絕再到麥當勞就餐。出售麥當勞股票是他的一個巨大錯誤，在后來的10年，麥當勞股票拆分了三次；如果不出售，他將在1977年獲利1億美元，等到他1993年77歲離世時，這些股票股票大約值10億美元。

麥當勞創始人雷·克羅克曾親口說：我們做的不是漢堡生意，而是房地產生意。

今天看來不管如何至少在全球發展中國家而言，麥當勞這步棋走的是非常好，主業餐廳門店賺小錢，地產賺大錢！

資料來源：百度，新浪，網易

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